索引号: 0001/2019-0062 发布文号: 镇政办发〔2019〕52号
公开日期: 2019-04-02 公开目录: 规范性文件
有效性: 有效 公开形式: 主动公开

镇坪县人民政府办公室关于印发镇坪县不动产登记历史遗留问题处理意见的通知

镇规〔2019〕002—政府办002


各镇人民政府,县政府各工作部门、直属事业单位:

《镇坪县不动产登记历史遗留问题处理意见》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



镇坪县人民政府办公室

                              2019年325




镇坪县不动产登记历史遗留问题处理意见

 

    为了妥善解决全县国家、集体所有土地上不动产登记历史遗留问题,体现物权法定,明确不动产物权归属,切实维护群众合法权益,化解社会矛盾纠纷,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《不动产登记暂行条例实施细则》和《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)等法律法规规章及规范性文件,结合我县实际情况,制定本《意见》。

    一、处理原则

    (一)依法依规,便民利民。凡法律法规政策明令禁止的,不纳入处理范围。处理历史遗留问题遵照服务企业群众、服务营商环境、服务地方经济发展、方便企业群众办事的原则,防范化解社会矛盾,维护社会公平正义。

    (二)尊重历史、面对现实、切实维护群众合法权益。依据权利人建设行为发生时的法律法规政策处理历史遗留问题,按照现实情况,把处理历史遗留问题与不动产登记发证分开,有关规费(含土地出让金)可以按当时的政策标准补缴,维护合法权益。

(三)宽严有度,分类处理。区分不同时期、不同类型历史遗留问题,按照形成时间分阶段确定处理政策,有效推动问题解决。

二、处理范围

不动产统一登记施实前,镇坪县城、建制镇已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)、自建房、其它乡镇村国有、集体建设用地及地上建(构)筑物,因各种历史原因(规划、用地、建设、消防、征迁安置、企业改制等手续不全,欠缴土地出让金及相关税费,开发建设单位注销、企业法人代表失联等造成相关权利人的房屋所有权证(以下简称“房产证”)及土地使用权证(以下简称“土地证”)未办理)无法办理的,列入历史遗留问题处理范围。

三、 国有建设用地使用权及房屋所有权处理意见

(一)妥善处理持有房产证无土地证的不动产登记。

1.依法取得城镇性质房产证,无法获取土地权属来源文件或相关土地权属档案资料的,房屋权利人申请转移、抵押等不动产登记的,不动产登记机构进行权籍调查后,按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权及房屋所有权予以登记。

2.依法取得房产证,有土地划拨权属来源文件未办理土地证,房屋权利人申请转移、抵押等不动产登记的,按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权及房屋所有权予以登记。

(二)做好已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房不动产登记。

1.依法取得房产证,符合上市交易条件的已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房等房屋占用范围内的土地使用权(国有划拨或国有出让)由房屋所有权人享有,上市交易补交土地出让金或相当于土地出让金的价款标准,原则同意参照2016年《安康市人民政府专项问题办公会议纪要》(第六十九次)确定的事项执行,即按房屋成交价(或税基评定价,就高不就低)1℅补交土地出让金或相当于土地出让金的价款,土地使用年限和起始终止日期统一按第一户补交出让金的使用年限和日期为准,为了提高办事效率,不再办理土地出让审批手续和签订土地出让合同。补交土地出让金或相当于土地出让金的价款后,按国有出让土地和商品房性质办理不动产转移登记手续,待中省出台新的具体规定后再按新规定执行。

2.在原划拨土地用途为教育、医疗卫生、办公、工业、商业、综合用地等用途的宗地内已建的已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房,将这部分住宅用地(建筑物占地面积)从原有宗地中分割出来,土地用途记载为住宅用地,使用权类型记载为划拨,剩余部分仍维持原用途。宗地权利人或宗地使用管理单位应积极配合做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作。在宗地分宗完成前,自然资源部门应以登记为共有宗地的方式开展不动产登记,房屋交易按上款执行。

3.已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房共用宗地分割时,对无用地审批手续宗地面积确定:

1)有小区封闭界线的,以小区封闭界线确定宗地面积;

2)无小区封闭界线的,由不动产测绘机构按独栋楼进行实地勘测,确定占地面积(正射投影),建筑物跨宗地的,以建筑占地面积确定宗地面积。

3)对已购公有住房和经济适用房的权利人持有合法房产证,且持有共有土地分摊使用权证的、在换发不动登记证书过程中,原权籍调查资料完整并可以利用的,直接换证,并且该栋楼其他的住房办理不动产登记,按“房地一体”原则进行分摊土地。对已购公有住房和经济适用房持有房屋产权证,使用划拨土地申请上市交易的,整栋房屋为该单位原住宅楼的,按现房屋权利人使用划拨用地办理不动产登记,房屋上市交易按本条第1项办理。

4.已购公有住房和经济适用房、集资房、房改房的权利人持有房产证,房屋登记档案里面未查出权利人登记信息的,申请办理不动产登记时,由产权共有单位或原土地使用权单位出据相关证明,由不动产登记机构公示无异后办理不动产登记。

5.行政事业单位、国有企业为改善职工住房建设的集资房、安居工程等,已出售给职工但未办理土地、房屋登记且符合城镇总体规划,申请办理不动产登记的,由不动产登记机构召集联席会议研究对符合规划、消防、房屋质量相关规定的,按经济适用房办理不动产登记。购房者凭购房合同(集资建房协议)、完税凭证及单位证明,申请办理不动产权登记,其房屋上市交易时,按本条第1项规定办理。

6.在公有住房和经济适用房、集资房、房改房加层建设的住宅,申请办理不动产登记时,需经机关企事业单位、全体栋内住户书面同意,办理建设工程规划许可证,出据第三方房屋安全质量合格的认定文书后办理不动产登记,房屋有共用宗地使用权,但不参与宗地面积分摊,上市交易比照本条第1项执行。

同一栋住宅楼内个别住户未及时办理房产证的,比照本栋楼内已办理房产证时提供的资料予以办理。

(三)妥善解决城镇居民自建房不动产登记。

1.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土部11号令)实施前,在国有建设用地上个人建设的房屋,土地使用权未办理出让手续,已取得房产证,按土地性质为划拨用途办理不动产登记,房屋抵押、转移按法规规定程序办理。

2.已经取得房产证的居民自建房小区,土地使用权为划拨或土地出让手续不全(未按合同约定足额缴纳、缴纳一部分等),办理不动产登记或上市交易时,应该按相关合同及规定足额补缴土地出让金,土地使用年限和起始终止日期统一按该小区第一次缴纳土地出让金的使用年限和日期为准,土地使用权出让金补缴标准为:(1)现行基准地价×70%×应缴纳土地使用权出让金面积;(2)标定地价×40%×应缴纳土地使用权出让金面积。

3.城镇居民自建的房屋(含加层),持有土地证,已经办理了建设工程规划许可证,没有房屋竣工验收等相关资料,申请办理不动产登记的,由用地单位或个人出据第三方房屋安全质量合格的认定文书(7层及以上)等评定合格的意见,办理不动产登记手续。城镇规划区以外国有土地上居民自建的房屋,已经办理了土地使用证,持有规划部门有关规划许可文件,申请办理房屋所有权登记的,房屋质量安全由居民自行负责。小城镇内居民自建房的质量安全由居民自行负责。

(四)积极解决单位办理不动产登记。

行政事业、企业等用地单位,因房屋建设早,规划资料无法查出或未办理《建设工程(用地)规划许可证》、竣工验收等相关手续的,由规划部门按照有关规定出具建设工程是否符合规划的相关材料,由用地单位出具有资质的第三方评估机构对房屋安全质量(7层及以上)合格的意见后,办理不动产登记手续。

(五)妥善处理其他各类不动产登记。

1.房地用途不一致问题。

不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,经权利人确认,原则按照房屋实际用途修改统一,土地用途按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写。有证据证明原用途登记有误的,应依法办理更正登记。

2.房地权利人不一致问题。

对已分别办理土地房屋登记手续其中之一,土地房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了土地房屋转移登记其中一项权利,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重土地房屋交易事实,按有关规定将两证收回,由双方当事人签署知悉该情况的具结书(公证书)后,予以办理不动产登记,如因原权利人丢失等原因确定无法提供土地证(房产证)的,经公告原证作废无异议后,再办理房地统一登记手续。

3.房地坐落不一致问题。

房产证、土地证记载的坐落不一致的,以民政部门核定的地名为准,对于无地名证明文件的,按照房产证证的坐落记载。

4.宗地实际测量面积与土地批准面积不一致的问题。

1)已取得房产证,宗地原四至、界址和批准文件一致,实际测量面积与批准面积不一致的,办理不动产登记时,有城镇地籍调查成果的,以城镇地籍调查成果面积确定,没有调查成果的,以实际测量面积为准,但需按照本意见第(五)条第4项第(3)规定办理。

2)住宅小区实际用地面积超过批准面积,尚未办理确权登记手续的,由住建、自然资源等部门对原开发商按照有关规定予以处罚;按规定可补办相关手续的,由原开发商补办规划调整手续和用地手续后不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

3)土地使用权人为个人单体私宅用地,实际用地面积与用地审批面积的误差在3%内,且误差总面积不超过5平方米的;土地使用权人为开发企业或单位的开发项目实际用地面积与用地审批面积的误差在1%内,且误差总面积不超过60平方米的,认定为测量误差,按其实际用地面积进行不动产登记。其他情况按照“少不补,多要处”的原则办理,对于超占的用地面积、县自然资源局依法依规进行处理,限期补办相关手续。

5.土地使用权年限不一致的问题。

1)房屋已登记到业主名下的,同一宗地土地使用权年限不一致的,按照让利于民的原则,以剩余年限长的作为登记时限。

2)同一宗地内土地使用权只出让一部分面积,另一部分使用划拨土地证的(不符合当前使用划拨用地目录的),自本处理办法实施之日起,在办理不动产登记时要对使用划拨土地使用权的土地面积进行补办出让手续,为“统一土地使用权年限”,按照让利于民的原则,补缴土地出让金标准按照本宗地已出让的标准进行补缴,土地使用权年限按照已经出让的年限确定,达到本宗地“统一土地使用权年限”后,再给予办理不动产登记。

3)原与自然资源部门签订土地使用权出让合同或持有的土地证登记的土地用途为“商住”、“综合用地”、“商住综合体用地”等用途的,在以不动产基本单元登记时,不动产登记机构按照规划或房管部门确定的地上建(构)筑物用途确定土地用途分类,出让起始时期按照土地出让合同或土地使用证起始日期不变,土地出让年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定办理。

(六)已经办理了土地证,土地使用权出让手续不全的问题。

1.签订了土地使用权出让合同,有出让金缴纳票据,但出让金缴纳数额与出让合同约定价款金额不一致,申请办理不动产登记时,按出让合同价款标准补缴一致,出让起始和终止日期按出让合同约定不变,办理不动产登记。

2.签订了土地使用权出让合同,出让金缴纳票据无法查出,申请办理不动产登记的,按照出让合同价款标准足额补缴齐全后,办理不动产登记,土地出让起始和终止年限按出让合同约定不变。

3.缴纳了土地出让金,有土地出让金缴纳票据,未查出土地出让合同或未签订土地出让合同的,申请办理不动产登记时,正常办理。

4.经查档案资料和土地使用证显示为出让,无法查出土地使用权出让合同和出让金缴纳票据,申请办理不动产登记的,按照档案和使用证出让起始年度的基准地价全额补缴土地出让金后,办理不动产登记,出让起始终止日期按档案登记资料或土地使用权证载年限不变。

(七)关于因企业(如粮食、供销社、综合公司、食品公司、百货公司等)改制或国有资产管理机构拍卖国有资产,按照改制方案及相关文件处理企业资产(土地使用权及房屋所有权),申请办理不动产登记的问题。

1.改制方采用打包方式一次性为受让人交纳了土地出让金(有出让金票据,享受政策优惠减免),未签订国有土地使用权出让合同,其中部分资产受让人办理了土地证部分未办理土地使用权证,历史登记资料中无法查出缴纳土地出让金的具体资产受让人名单,在取得房产证证或办理了建设工程规划许可,申请办理不动产登记的,按出让土地性质办理不动产登记,出让年限以土地出让金缴纳时间为准,出让年限不得超过国家规定的最高年限。申请办理转移登记的,参照企业改制时县人民政府发布的国有土地基准地价补缴优惠未缴纳部分,出让年限不变。

2.资产受让人办理了土地证或未办理土地证,采用打包方式一次性由改制方缴纳了土地出让金(享受优惠减免,一张出让金票据),历史登记资料中有出让金缴纳名单,但没有分别为受让人开出让金票据,也没有签订国有土地使用权出让合同,申请办理不动产登记的参照本条第1项办理。

3.受让人与企业改制单位签订了资产转让协议及资产转让缴纳票据,协议明确出让金由改制单位统一缴纳,改制单位为受让人缴纳了土地使用权出让金(不区分单独或一次性打包缴纳),未办理土地证和房产证,现申请办理不动产登记的,由不动产登记机构进行权籍调查后,按出让土地性质办理不动产登记,出让年限按协议签订日期为起始日,申请办理转移登记的,参照本条第1项办理。

4.受让人通过拍卖取得企业改制单位的资产,并按成交确认书向改制单位缴纳了资产拍卖成交价款(有缴纳凭证),按照改制方案应缴纳的土地出让金用于职工安置的,资产受让人在原土地和房屋机构办理了产权证书,档案资料和土地证书登记为出让,但未签订国有土地出让合同,也未缴纳国有土地出让金,现申请办理不动产登记的,按出让土地性质办理,土地使用权出让年期以成交确认书签订日期为起始日期,出让年限不得超过法规规定的土地用途最高年限。企业改制方案或成交确认书未明确土地使用权使用性质的,按原土地使用权性质办理不动产登记。

5.资产受让人通过拍卖取得企业改制单位(国有资产管理机构)的资产,并按成交确认书向改制单位(国有资产管理机构)缴纳了资产拍卖成交价款,受让人办理了房屋所有权证书,未办理土地证,拍卖方案或成交确认书未明确土地使用权方式,申请办理不动产登记的,不动产登记机构按下列情况办理:

1)房屋占用的土地使用原划拨性质的土地,申请办理不动产登记的,按划拨土地性质办理土地使用权。

2)房屋占用的土地使用原出让性质的土地,按出让性质的土地办理不动产登记,土地使用权年期按原土地出让年限办理,土地用途按房屋登记用途确定。

(八)国有土地使用权及房屋所有权抵押等问题。

1.对已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房、居民自建房已经办理房屋所有权证,土地使用权为出让方式的,申请办理抵押登记时,直接办理。

2.对已购公有住房和经济适用房、房改房、集资房、安居房已经办理房产证,土地使用权为划拨性质的,申请办理不动产抵押登记的,依据《国土资源部关于划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发﹝2004﹞9号)办理,在《不动产登记证明》附记“抵押权人在实现抵押权利时,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”。

3.居民自建房屋,已经办理了房产证和土地证,土地性质为出让,申请办理不动产抵押登记的,直接办理。

4.居民自建房屋,已经办理了房产证和土地证,使用划拨土地性质,申请办理不动产抵押登记的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定办理后办理抵押登记。以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的,依据《国土资源部关于划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发﹝2004﹞9号)的规定办理抵押登记,应在不动产登记簿和《不动产登记证明》附记:“抵押权人在实现抵押权利时,应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”。

5.划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权可与建 (构)筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时,应在不动产登记簿、不动产登记证明附记栏内注记:“抵押权人在实现抵押权利时,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”。

(九)1999年以后由农村集体所有土地转为国有建设用地(没有按规定报有批准权的人民政府进行征收和农用地转用审批),符合土地利用总体规划,权利人已经办理土地证,签订了国有土地出让合同和缴纳了土地出让金或者之一,申请办理不动产登记的问题。

1.持有土地证、出让合同或出让金缴纳票据、办理土地证在1999年1月1日至2013年5月1日(国家对镇坪县土地例行督察)之间,按照“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益、便民利民的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开。只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记”的原则,申请办理不动产登记的,权利人书面承诺配合政府相关部门做好后续遗留问题的处理,不动产登记机构重新进行权籍调查,公告无异议后办理不动产登记。未查出出让金缴纳凭证的按出让合同补缴土地出让金后办理。县政府作为处理历史遗留问题有计划的安排有关部门向有批准权的人民政府进行报批。

2.持有土地证,未查出土地出让合同和土地出让金缴纳凭证申请办理不动产登记的,经查档案资料权属来源,告知权利人知悉同意后,不动产登记机构按取得土地使用权证前的土地使用性质为权利人办理不动产登记。

(十)2013年国家土地例行督察发现县人民政府未经农用地转用和征收,直接将集体所有的土地直接作为国有建设用地供应,并为相关权利人办理了土地证和房产证,后因国家土地督察整改未完成,现相关权利人申请办理不动产登记无法办理的遗留问题(如柿子树坪小区、美味佳食品公司、部分电站等用地)。

根据国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发﹝2017﹞13号)文件精神,对于督察整改的问题,按照“登记发证与解决历史遗留问题分开的原则”,用地单位已经办理了土地证,缴纳了土地使用权价款,符合土地利用总体规划和城乡规划,用地单位无过错,承诺配合政府整改的,申请办理不动产登记的由不动产登记机构重新进行权籍调查,公告无异议后,给予办理不动产登记,对2013年督查整改未完成的遗留问题,由县人民政府组织相关部门分批次报有批准权限的人民政府进行批准。

四、集体建设用地使用权和宅基地使用权及房屋所有权处理意见

(一)集体建设用地使用权及房屋所有权不动产登记问题。

1.不动产统一登记实施前,已经建成的农村集体建设用地及宅基地上的建(构)筑物及房屋,符合《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)文件规定,权籍调查合格的,申请办理不动产登记的直接办理。

2.不动产统一登记实施后,集体建设用地和宅基地上的建(构)筑物及房屋申请办理不动产登记的,土地权属来源合法,提交规划部门相关的文件后办理。

3.农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

(二)非本集体经济组织成员持有宅基地上的房产证,申请办理不动产登记的问题。

根据2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《国土资源部住房和城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》(国土资发〔2017〕108号)规定,按照“尊重历史,面对现实,便民利民”分类处理的原则,非本集体经济组织成员持有宅基地上的房屋所有权证,申请办理不动产登记的,按下列情况处理:

1.非本集体经济组织成员持有宅基地上的房产证,权利人取得房屋所有权证时是本集体经济组成员,后由于上学、工作、参军、户口迁出等原因,现在不是本集体经济组织成员的,申请办理不动产登记的予以办理。

2.持有宅基地上的房产证,权利人与宅基地使用权人系直系亲属(父母、子女)关系的,予以认可,转让的,受让人必须符合法律规定的情形。

3.持有宅基地上房产证,经县级以上人民政府批准取得宅基地使用权的非集体经济组织成员的予以认可。

4.非集体经济组织成员通过转让取得宅基地上的房屋,未取得宅基地使用权,办理的房产证,先行搁置或由宅基地使用权人回购房屋,不予办理不动产登记。

五、服务营商便民利民,提高不动产登记效率

(一)不动产登记涉关部门要密切配合,积极主动做好登记前置材料的共享,加快建设政务信息平台建设,让企业群众少跑路,信息多跑路。

(二)不动产登记机构要切实落实不动产登记责任制度,在日常工作中变被动等待为主动监督,预防前清后犯现象;相关部门要加大监督查处力度,及时查处擅自增加容积率,改变规划用途等违法违规行为,督促限期整改。

(三)严格责任追究,要对处理不动产登记历史遗留问题工作给予积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的,要依法依纪查处问责。

六、本《意见》出台后,发现不动产登记新的历史遗留问题需要处理的,由不动产登记机关商相关部门拟定处理意见,报县政府研究解决。

七、本《意见》由县不动产登记机关负责解释,如上级出台新的规定,从其规定。

八、本《意见》有效期五年,自2019年325日起施行,至2024年325日止。