镇坪县人民政府行政复议决定书

申请人：胡平，男，汉族，住址：陕西省安康市镇坪县城关镇林业大厦，身份证号码：61242819******0613，联系电话：187****6003。

被申请人：镇坪县住房和城乡建设局

法定代表人：王秀鼎       职务：局长

申请人胡平对镇坪县住房和城乡建设局（镇坪县城市执法局）《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》（镇住建发〔2021〕1号）不服，2021年2月18日向本机关提出行政复议申请，本机关依法已予受理，现已处理终结。

申请人请求：撤销镇坪县住房和城乡建设局（镇坪县城市执法局）《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》。

申请人称：《镇坪县住房和城乡建设局(镇坪县城市执法局)关于对镇坪县林业大厦(镇坪县国有林业总厂高层住宅楼)部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》(镇住建发〔2021〕1号)不合法。理由如下：1.处理决定中“首届业主大会未在我局或城关镇政府指导下召开，违反国务院《物业管理条例》第十条”与事实不符，林业大厦召开业主大会之前，业主筹备委员会委员王思平、刘翔宇、罗本华、胡平等人多次到住建局汇报并要求派员参加，县住建局和城关镇都以工作忙抽不出人为由拒绝，并建议由柿子树坪社区派员参加，柿子树坪社区由谭琼同志到会指导并监督和唱票，选举结束后，所有资料备档由产生的副主任罗本华亲自送达住建局，由县住建局工作人员孙会平签收，城关镇所需资料由业主委员会委员刘翔宇送达，柿子树坪社区所需资料由业主委员会主任胡平送达，现县住建局、城关镇、柿子树坪社区都称找不到资料，实际是对小区建设的不重视，甚至有行政不作为情况存在。2.处理决定中“召开首届业主大会127户业主中仅有52户参加会议，违反《物权法》第七十六条”与事实不符，林业大厦实有住房168套，召开首次业主大会，选举业主委员会时实有住户92户，实到79户，符合《陕西省物业管理条例》的相关规定。申请人遂依法提起行政复议，要求撤销镇坪县住房和城乡建设局（镇坪县城市执法局）《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》。

申请人提交的证据：

1.《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》（镇住建发〔2021〕1号）

2.业主大会议事规则

3.业主大会委员会正式候选人选举办法

4.召开业主大会现场照片若干

5.2020年物业缴纳登记表

被申请人称：1.县住建局于2020年7月给镇坪县林业大厦业主委员会发出《关于报送业主委员会成立等相关资料的通知》，要求报送业主委员会成立资料，林业大厦业主委员会报送的资料无法证明在县住建局或城关镇政府指导召开了首次业主大会并选举业主委员会。2020年11月5日城关镇政府给镇坪县林业大厦业主委员会发出《关于提供林业大厦业主委员会成立相关备案资料的函》，镇坪县林业大厦业主委员会未在规定时间内提交相关资料。综上，林业大厦组织召开首次业主大会并选举业主委员会未在县住建局或城关镇政府指导下召开，违反《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定。

2. 县住建局、城关镇政府分别给林业大厦业主委员会发函，要求林业大厦业主委员会提供业主委员会成立相关资料，林业大厦业主委员会未能提供79户业主参加业主大会的佐证资料。2020年12月，县住建局和柿子树坪社区组成工作组对林业大厦业主共计127户（按照2020年11月镇坪县城关镇柿子树坪社区人口普查结果确定林业大厦总住户127户）进行走访调查，经调查林业大厦127户业主中仅有52户参加首次业主大会。

被申请人提交的证据：

1.镇坪县物业管理与房产交易所《关于报送业主委员会成立等相关资料的通知》

2.城关镇人民政府《关于提供林业大厦业主委员会成立相关备案资料的函》

3.城关镇人民政府《关于林业大厦业主委员会成立备案情况说明的函》

4.镇坪县林业大厦业主委员会《关于对镇坪县物业管理与房产交易所2020年7月10日通知的答复》

5.镇坪县林业大厦《关于召开业主大会的通知》

6.镇坪县林业大厦管理规约

7.镇坪县林业大厦业主大会议事规则

8.林业大厦住户调查问卷

经审理查明：2019年3月19日，林业大厦组织召开首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2020年7月10日，镇坪县物业管理与房产交易所下发通知，要求镇坪县林业大厦报送召开首次业主大会告知书等相关资料，业主大会筹备组成立公告、履行职责等相关资料，业主大会议事规则，住宅小区管理规约，业主大会的会议记录和会议决定，业主委员会组成人员名单及其基本情况，业主委员会备案资料，业主委员会印章制作前置资料等相关资料，林业大厦业主委员会提交了镇坪县林业大厦《关于召开业主大会的通知》、林业大厦管理规约、林业大厦业主大会议事规则及业主大会照片4张，称业主委员会成立的所有原始资料（包括会议记录、告知书、公告等相关资料）均由原业主王思平保管，王思平以“已搬出林业大厦，所住房屋已卖出”为由拒不提供，现已对王思平提起诉讼，待法院判决后及时提供业主委员会成立资料。2020年11月5日城关镇人民政府发函，要求镇坪县林业大厦业主委员会在11月底提供业主委员会成立相关备案资料，截止12月5日，城关镇人民政府未接收林业大厦提供的任何资料。

另查明：城关镇柿子树坪社区工作人员谭琼参加了业主大会，但其表示没有受到任何单位及个人的指派以柿子树坪社区工作人员身份指导召开业主大会，柿子树坪社区也并未收到任何关于林业大厦召开首次业主大会的通知及业主委员会成立的相关资料。

以上事实有下列证据证明：镇坪县林业大厦《关于召开业主大会的通知》，镇坪县物业管理与房产交易所《关于报送业主委员会成立等相关资料的通知》，城关镇人民政府《关于提供林业大厦业主委员会成立相关备案资料的函》，城关镇人民政府《关于林业大厦业主委员会成立备案情况说明的函》，镇坪县林业大厦业主委员会《关于对镇坪县物业管理与房产交易所2020年7月10日通知的答复》及谭琼调查走访记录等证据。

本机关认为：我国《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《陕西省物业管理条例》第十一条规定，业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。《物业管理条例》第十二条和《陕西省物业管理条例》第十五条规定，选举、更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。申请人无法提供相应证据证明，2019年3月19日林业大厦在县住建局或者城关镇人民政府的指导下组织召开首次业主大会选举成立业主委员会，成立业主大会筹备组成员中有城关镇人民政府工作人员，且有79户业主参与选举成立业主委员会，申请人对自己提出和反驳被申请人的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明申请人的事实主张的，由申请人承担不利后果，故申请人提出的复议理由无事实和法律依据，不能成立。

《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》中第一部分第四项“召开的首届业主大会，127户业主中仅有52户参加会议，违反《物权法》第七十六条“... (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; ...决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和《陕西省物业管理条例》第十五条规定。”林业大厦首次业主大会召开时间为2019年3月19日，被申请人以2020年11月城关镇柿子树坪社区人口普查结果确定林业大厦实有住户127户为依据判断2019年3月19日林业大厦实有住户数为127户，并做出行政处理决定，此依据存在明显瑕疵，且《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日施行后，《物权法》同时废止，被申请人引用已废止的法律条文，适用法律错误。

综上，被申请人作出的行政处理决定主要事实不清，证据不足，适用部分法律依据错误。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项，本机关复议决定如下：

撤销镇坪县住房和城乡建设局（镇坪县城市执法局）《关于对镇坪县林业大厦（镇坪县国有林业总厂高层住宅楼）部分业主违规召开业主大会及选举产生业主委员会的处理决定》（镇住建发〔2021〕1号），并责令被申请人在60日内重新做出处理决定。

申请人对本决定不服，可自收到本决定书之日起十五日内向镇坪县人民法院提起行政诉讼。

镇坪县人民政府    

2021年5月17日    

附相关法律条文：

一、《物业管理条例》

第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

第十一条：下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

二、《陕西省物业管理条例》

第十一条：业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。

第十五条：下列事项由业主大会决定:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会成员;

(三)听取和通过业主委员会的工作报告;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)管理、使用和续筹专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)撤销业主委员会不适当的决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

三、《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条：【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。