镇坪县人民政府办公室关于印发镇坪县国有建设用地使用权出让管理办法的通知

　　各镇人民政府，县政府各工作部门、直属事业单位：

　　《镇坪县国有建设用地使用权出让管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　镇坪县人民政府办公室

　　2015年12月6日

　　镇坪县国有建设用地使用权出让管理办法

　　第一条　为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》以及相关法律、法规、规章中关于国有土地使用权出让的规定，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。

　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

　　第三条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。批准程序按《中华人民共和国土地管理法》的规定执行。

　　第四条　本县行政区域内的国有建设用地使用权（以下简称土地使用权），依照本办法进行出让。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

　　农林科技、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。

　　第五条　公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。

　　土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。

　　第六条　县人民政府对国有土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。

　　第七条　县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经县人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　第八条　县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经县人民政府批准后，由县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

　　前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。　　

　　第九条　土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：

　　（一）居住用地70年；

　　（二）工业用地50年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

　　（五）综合用地或者其他用地50年。

　　第十条　政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本县制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。

　　土地使用权出让的基准地价，经有资质的土地评估中介机构按不同的土地级别和用途调查测算，形成初步成果，由县国土资源局提出申请，上一级土地行政主管部门组织有关专家组成验收小组，对基准地价测算成果或更新与调整结果进行验收审查，经验收合格的成果，由当地人民政府批准后公布执行。

　　基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。

　　第十一条　土地使用权出让，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同1宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让（注：工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地）。采用协议方式出让的，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。

　　低于最低价时国有土地使用权不得出让。

　　第十二条  出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

　　招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

　　第十三条  出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

　　第十四条  招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

　　（一）出让人的名称和地址；

　　（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年限、用途、规划指标要求；

　　（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

　　（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

　　（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

　　（七）投标、竞买保证金；

　　（八）其他需要公告的事项。

　　第十五条  县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

　　标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

　　第十六条  中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

　　第十七条  县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

　　第十八条  投标、开标依照下列程序进行：

　　（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。

　　标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

　　（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

　　（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。

　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

　　（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

　　按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

　　第十九条  对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　第二十条  拍卖会依照下列程序进行：

　　（一）主持人点算竞买人；

　　（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

　　（四）主持人报出起叫价；

　　（五）竞买人举牌应价或者报价；

　　（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

　　（七）主持人连续3次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

　　（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

　　第二十一条  竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

　　拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　第二十二条  挂牌依照以下程序进行：

　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

　　（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

　　（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

　　第二十三条  挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　第二十四条  挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续3次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

　　（一）在挂牌期限内只有1个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

　　（二）在挂牌期限内有2个或者2个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　第二十五条  以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

　　中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

　　中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

　　第二十六条  中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息。

　　第二十七条  招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

　　出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

　　第二十八条  受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

　　未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　第二十九条　协议出让土地使用权程序：

　　（一）对符合协议出让条件的，县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

　　协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

　　（二）县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

　　协议出让底价不得低于协议出让最低价。

　　协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

　　（三）县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

　　（四）《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。

　　公示期间，有异议且经县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

　　（五）公示期满，无异议或虽有异议但经县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

　　《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

　　公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

　　（六）土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

　　（七）以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

　　第三十条  受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过3个月。延长期内受让方按同期人民银行的贷款利率向出让方支付利息。

　　第三十一条  出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。

　　第三十二条  出让合同签订后，受让方必须按合同约定的时限、条件和用途开发利用土地。

　　受让方在出让期内，需要改变出让合同约定的土地用途的，应当经土地管理部门和城市规划部门审查同意，并报原批准用地的人民政府批准后，依照本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记手续。

　　受让方超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，县国土资源管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；连续2年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。

　　第三十三条  土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。

　　根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　　第三十四条  在国有建设用地使用权出让工作中，违反相关法律、法规规定的，根据相应的规定追究责任人的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十五条  以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本办法执行。

　　第三十六条  本办法由镇坪县国土资源局负责解释。

　　第三十七条  本办法自下发之日起施行。